שאלות ותשובות

תצהיר אי ייצוג יזמים הינו תצהיר במסגרתו מצהיר הבעלים של משרד עורכי הדין (לרבות כל עורכי הדין המועסקים במשרדו) באמצעות תצהיר בכתב מאומת כדין, כי: 1. משרדו מעניק ייעוץ משפטי ומלווה בעלי דירות בלבד, במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. 2. משרדו לא ייצג בעבר ולא מייצג כיום חברות נדל"ן ו/או יזמי נדל"ן ו/או גופים מטעמם, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. 3. עורך הדין מתחייב שלא לייצג בעתיד חברות נדל"ן ו/או יזמי נדל"ן ו/או גופים מטעמם, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ו/או בכלל.

רק באמצעות תצהיר אי ייצוג יזמים, בעלי הדירות יוכלו להבטיח את מיקסום התמורות ושמירת זכויותיהם לאורך כל תקופת הפרויקט ואף למנוע ניגוד עניינים. כפי שרשויות מקומיות, גופי ממשלה וגופים ציבוריים דורשים תצהיר אי ניגוד עניינים מעורכי הדין, כתנאי לבחירת היועץ המשפטי, כך מומלץ כי גם בעלי הדירות, ידאגו לשמור על האינטרסים שלהם, וכתנאי לבחירת עורך הדין, ידרשו תצהיר אי ייצוג יזמים.

את תצהיר אי ייצוג היזמים מומלץ לדרוש כחלק מהליך בחירת משרד עורכי הדין אשר ילווה את בעלי הדירות.

השלב הראשון – התאגדות הדיירים וקבלת החלטה לקדם פרויקט של פינוי בינוי. השלב השני – מינוי עורך דין מטעם הדיירים אשר ילווה אותם לאורך כל תקופת הפרויקט.

כאשר פונים אלי דיירים ממתחם חדש, תחילה אני נוהג להיכנס למערכת המיפוי הממשלתית ולאתר ההנדסי של הרשות הרלוונטית ולבצע מספר בדיקות מקדמיות, לרבות בחינה של גודל שטח המתחם ביחס לכמות הדירות ואת המצב הסטטוטורי (תוכניות שחלות, תוכניות מתאר ארציות רלוונטיות וכל רקע סטטוטורי אחר הרלוונטי כרקע לתכנון). לרוב מדיניות העיריה בנוגע לצפיפות המותרת (מספר הדירות החדשות שתיבנינה בפרויקט על כל דירה קיימת שתיהרס) באזור מסוים ידועה וזהו כלי סינון ראשוני. לאחר מיכן אני נוהג להגיע פיזית למתחם, להיפגש עם הדיירים ולבחון אותו מקרוב. אני תמיד נוהג לומר לדיירים בשיחה הראשונה או במפגש הראשון: "כשבוחנים מתחם לפינוי בינוי בשלב הראשוני, צריך לחשוב גם בצורה יצירתית". קרה לי לא אחת שבניגוד לעמדה הראשונית של העירייה, משרדנו הצליח בשיתוף פעולה עם הדיירים במתחם להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי.

עורך דין מטעם הדיירים - מומלץ למנות את עורך הדין כבר בשלבים הראשונים. ניתן למנות עורך דין באמצעות חתימה של כלל בעלי הדירות על כתבי הסמכה למינוי עורך הדין או באמצעות נציגות בעלי הדירות אשר נבחרה על ידי כלל הדיירים באסיפה הכללית, לטובת קידומו של פרויקט פינוי בינוי. מפקח מטעם הדיירים - מהנדס בנין בעל ניסיון מוכח בפיקוח על פרויקטים בהתחדשות עירונית. תפקידו של המפקח כולל עריכת המפרט הטכני אשר יצורף להסכם שיחתם בין הדיירים ליזם, בדיקת הסעיפים הרלוונטיים בהסכם, בדיקת התאמת התב"ע החדשה לתנאים המסחריים ולהוראות ההסכם וליווי של הדיירים במהלך כל תקופת הבנייה ועד לקבלת המפתח ותקופת הבדק. מומלץ למנות את המפקח לאחר מינוי עורך הדין ולפני בחירת היזם. משרד שמאים מטעם הדיירים – משרד שמאים בעל ניסיון מוכח בליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית. תפקידו של משרד השמאים כולל, בדיקת הסעיפים הרלוונטים בהסכם שיחתם בין הדיירים ליזם, קביעת דמי השכירות, ניקוד הדירות וחלוקתן. מומלץ למנות את משרד השמאים בטרם תחילת המו"מ המשפטי על ההסכם.

היזם שיבחר בהמשך לביצוע הפרויקט יתחייב לשאת בכלל התשלומים לאנשי המקצוע.

רק הדיירים בוחרים את היזם. תפקידו של עורך הדין ללוות את הדיירים בתהליך בחירת היזם, לייעץ לדיירים ולבצע בדיקת נאותות כלכלית ומשפטית ליזם שנבחר על ידם בטרם ההתקשרות החוזית.

משך הזמן תלוי בדיירים, ביזם שנבחר לקידום הפרויקט וברשות המקומית. ככל שיותר דיירים במתחם ישתפו פעולה לטובת קידומו של פרויקט פינוי בינוי, אזי קיים סיכוי גדול יותר לקידומו פרויקט פינוי בינוי במתחם בצורה מהירה ויעילה. בנוסף, גם לשיתוף הפעולה של היזם הנבחר עם הרשות המקומית במסגרת התכנון של הפרויקט ישנה חשיבות רבה בקידום מהיר ויעיל של הפרויקט.

מסלול רשויות - מסלול שבו הרשויות הן אלו שמקדמות את התיכנון והיזם נבחר רק לצורך ביצוע הפרויקט. מסלול מיסוי – מסלול שבו היזם מתחיל מאפס, ביוזמתו הפרטית, כשאין שום תוכנית על הקרקע (התכנית הקיימת לא רלוונטית). הוא צריך לבחון את המתחם, להתקשר עם משרד אדריכלים, להתחיל לתכנן תב"ע (תכנית בניין עיר) ולשכנע את הרשות המקומית וועדות התכנון.

מומלץ להכניס להסכם מנגנון שנקרא "חלוקת עושר", המנגנון הזה קובע דבר פשוט: הואיל ובשלב חתימת ההסכם עם היזם הנבחר, אנחנו עדיין לא יודעים מה מספר הדירות שיאושרו בתוכנית, ומה יהיה שווי הדירות בפרויקט במועד אישור התב"ע, אנחנו נרצה להכניס מנגנון להסכם, לפיו גם הדיירים ייהנו מעליית מחירי הדירות ולא רק היזם. הדיירים בעצם הופכים להיות שותפים של היזם לרווחים העודפים בפרויקט. לכן, אני ממליץ להכניס מנגנון "חלוקת עושר" אשר יקבע כי מעל אחוז רווחיות מסוים בפרויקט, יתחלקו הרווחים העודפים בין היזם לבין הדיירים. כיצד הרווחים יתחלקו? ניתן לקבוע למשל שזה יעשה באמצעות תוספת נוספת לשטח הדירה החדשה או באמצעות תשלום נוסף שיתווסף לשכר הדירה החודשי.

כן, בכל הסכם פינוי בינוי ישנם לוחות זמנים ותנאים מתלים. נהוג להגביל את משך הזמן שבו היזם יכול להגיע ל-100% חתימות דיירים על ההסכם או לפחות לרוב הדרוש על פי חוק. כמו כן נהוג להגביל את הזמן שניתן ליזם טובת אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), הוצאת היתר בנייה וחתימה על הסכם ליווי עם בנק מלווה לצורך מימון ביצוע הפרויקט.